2016-04-23

Boprisfall värre än högre ränta

När det talas om de svenska bostadspriserna nämns ofta risken för högre räntor, exempelvis i en artikel att de låga boräntorna skapar en falsk känsla av trygghet, eller den som varnar för rörlig boränta. Som jag ser det är dock den värsta risken idag fallande bostadspriser, inte högre ränta.

För att konkretisera det ser vi på ett radhus i Stockholmsförorten Skärholmen, som nyligen såldes för 5 miljoner kronor. Gångavstånd till Skärholmens centrum, där alla världens kulturer möts. Krypavstånd till IKEA i Kungens kurva.

Tillägg: Detta är ett tankeexperiment av typen "allt annat lika". Vid högre ränta håller jag alltså priset still, vid fallande pris håller jag räntan still. Driftskostnaden hålls still i båda fallen. Stillastående pris vid högre ränta kan motiveras med högre inflation.

I exemplet nedan antar jag en hög belåning. Självklart är det inte alla som är högbelånade, men det är de som är mest intressanta då de är mest sårbara vid ett prisfall eller en räntehöjning.

Låt oss anta att de som köpte huset belånat sig maximalt enligt bolånetaket, det vill säga till 85 procent av bostadens pris. De amorterar även enligt det amorteringskrav som kommer i sommar, alltså 2 procent av lånet per år. Då ser kalkylen för den månatliga boendekostnaden ut så här:
Det ser ju ut som en vettig månadskostnad för ett radhus med sex rum och kök. Självklart har man ju tagit höjd för att räntan skulle stiga.

Så vad händer om räntan stiger? Vi börjar med en mycket måttlig räntehöjning till 2 procent.
Denna räntehöjning kommer ett år efter köpet, så man har hunnit amortera av lite på lånet, som nu ligger på 83 procent av bostadens värde. Drygt 500 kronor i månaden dyrare blev det.

Ännu ett år senare har något hänt som gör att bolåneräntan nu stigit till en mer "normal" nivå på 4 procent.
Nu blev månadskostnaden 5000 kronor högre än när huset köptes, men köparen hade ju tagit höjd för att räntan skulle kunna stiga och man skulle ändå klara av det. Det var ju bra att man hade sparat undan lite pengar medan räntan var låg.

Ytterligare ett år senare har räntan stigit till vad bankerna räknar som en krisnivå på 7 procent. (De var uppenbarligen inte med i början på 1990-talet när bolåneräntan låg runt 11 procent.)
Oj, nästan 12000 mer i månadskostnad! Familjen får nu spara in på det mesta, men de klarar sig ändå med ett nödrop, för banken hade ju räknat på denna nivå.

Notera att detta är ett fiktivt exempel bara för jämförelsens skull. Jag räknar inte med att räntorna kommer att stiga så mycket i den låginflationsvärld vi nu lever i.

Nu ser vi istället vad som händer om bostadspriserna faller. Första året har bostadspriserna fallit med 5 procent, vilket inte är mycket (småhuspriserna i Stockholm föll 2008-2009 med 6,7 procent och under 2011 med 3,8 procent). Grannen sålde nyss sitt radhus för 4750 000. Husägarna inser att de nu ligger på lån till 88 procent av husets värde och beslutar sig för att på 10 år amortera ner till bolånetakets 85 procent för att minska risken. Det innebär ändå bara en dryg tusenlapp mer i månaden och de har ju goda marginaler. Notera dock att redan vid ett högst måttligt prisfall är effekten på månadskostnaden större än en måttlig räntehöjning.
Efter ännu ett år har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent. Grannen sålde just sitt radhus för 4180 000, men tyckte ändå att hon hade gjort en bra affär efter att ha ägt huset i tolv år.

Nu får de ett brev från banken att de borde amortera ner sitt lån till bolånetakets 85 procent, då de nu har lån på nästan hela husets värde. Det blir ändå ett trevligt möte med lånehandläggaren, som först föreslog att amortera ner det överskjutande beloppet på fem år, men de lyckades förhandla ner det till sex år. Och det kändes ändå bra att minska risken i bolånet. Men varför kom banken med detta krav? Varför har de blivit så stingsliga? Det handlar ju ändå bara om en tillfällig nedgång i bostadspriserna - de kommer säkert att stiga igen. Nå, de hade ju marginaler och månadskostnaden ökar ändå bara med 1500 mer än vad den hade gjort vid en "normal" ränta på 4 procent. Skönt i alla fall att räntan inte stigit!
Ett fall i bostadspriserna på 16 procent är inte särskilt mycket, med tanke på hur mycket de stigit de senaste åren. Det handlar snarare om en normalisering av priserna, motsvarande en "normalisering" av bolåneräntan till 4 procent. Ändå blir effekten värre.

Ännu ett år senare har bostadspriserna fallit ytterligare 12 procent (1991-1993 föll småhuspriserna i Stockholm med 29 procent, så 26 procents prisfall är inte alls orimligt). Grannen har just sålt sitt hus för 3678 400 och stämningen var inte munter när de flyttade ut - de skulle visst skiljas.

Nu kommer ett skarpt formulerat brev från banken om att deras bolån ligger 6 procent över husets värde. Mötet med lånehandläggaren blir inte alls lika trevligt som förra året, utan snarare ganska otrevligt. Han verkar stressad och totalt oförstående. Han kräver att de amorterar av den del av lånet som överstiger bolånetakets 85 procent på fem år! Nästan 13 000 kronor per månad! När de tycker att det är orimligt påpekar han att han istället skulle kunna kräva att de betalar av den del av bolånet som överstiger husets värde på ett år, vilket skulle ge en utökning av månadskostnaden med 19 500. Nu har han istället varit schysst mot dem. Det skrivs mycket i tidningarna om bankerna nu - bolåneobligationer, Riksgälden, Finansinspektionen - svårt att förstå hur allt det där hänger ihop. Kanske var banktjänstemannen rädd att förlora jobbet?
Ett fall i bostadspriserna på 26 procent är förvisso en kris, men kan jämföras med om bolåneräntan skulle stiga till 7 procent, vilket också skulle orsaka en kris. Nu har banken tvingats vara schysst och månadskostnaden är ändå högre än vid bolåneränta på "krisnivå".

De utökade amorteringskraven vid prisfall leder till att folk inte konsumerar lika mycket, vilket drar ner Sveriges BNP. Det blir en mängd andra följdeffekter av boprisfall, men dem får jag återkomma till senare.

Detta var förstås ett fiktivt exempel, men visar ändå att effekterna av även ganska måttliga fall i bostadspriserna blir värre än de höjda räntor som de flesta verkar oroas av.

Fotnot: LTV = Lån till värde. Bolånet som procent av bostadens värde.

17 kommentarer:

  1. Jag anser att ditt resonemanget om att boprisfall är värre än högre ränta är fel.

    Varför?

    För att högre ränta ger även ett boprsfall. Ett boprisfall ger inte nödvändigtvis högre ränta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, jag är medveten om det. Men man får väl provocera också och testa en teori :-)

      Jag menade "allt annat lika". I fallet med högre ränta får vi också högre inflation och då kan bopriserna stå still nominellt, men inte realt. Vid högre ränta och högre inflation kommer troligen även lönerna att öka, så folk har ändå råd med mer boende.

      Radera
    2. Det är en intressant infallsvinkel och tittar man bara på siffrorna har du en klar poäng.

      Provocera bör man annars....

      Radera
  2. Hej, vad utöver höjda räntor tror du kan utlösa ett prisfall? Vad var det öå Irland och andra länder t ex?

    Mvh
    Stefan

    SvaraRadera
    Svar
    1. Arbetslöshet.
      Strypt "kreditkran" pga osäkerhet på finansmarknaderna.
      Eller varför inte höjd skatt som happft föreslår nedan.
      Det behövs bara någon liten förändring av status quo för att i nuvarande maniska läge tippa över.

      Radera
  3. Själv tror jag att en höjd kommunalskatt från 29 % till 35 % är vad som är troligast att inträffa först. När det blir plågsamt uppenbart hur många det är som sitter i vagnen och hur få det är som drar den. Och således vara den utlösande "snowflake that brings the avalanche".

    Men jag har haft fel förr, tro det eller ej :)

    SvaraRadera
  4. Bara en tidsfråga med andra ord... Sedan är ju frågan hur snabbt det kan gå? Många lär försöka sitta still i båten, och ibörjan lär utbudet sjunka. Kommer bli en "intressant" utveckling...

    Mvh
    Stefan

    SvaraRadera
  5. Kan bankerna ändra villkoren enligt ditt scenario? Har för mig att det bara var vart femte år som bostäderna skulle i omvärderas.

    Ungefär som man 2014 ändrade lagstiftningen på nya lån om att banken inte kan kräva in säkerheten så länge man betalar räntan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, det är ju en tolkningsfråga.
      http://www.expressen.se/dinapengar/bostad/amorteringskravet--allt-du-behover-tanka-pa/
      "Bostaden får omvärderas högst vart femte år, eller vid ”avsevärd förändring”."
      Är ett boprisfall på 16% en "avsevärd förändring"? Kanske... måste isåfall kollas upp i förarbetena till amorteringskravet hur de definierar "avsevärd förändring".
      Ett boprisfall på 26% är definitivt en "avsevärd förändring"!
      Ifall inte banken ställer högre amorteringskrav redan efter 16% prisfall blir chocken större än i mitt scenario när de plötsligt gör det efter 26% prisfall då man har lån på en bra bit över bostadens värde.

      Radera
    2. Nu läste jag hos själva källan
      http://fi.se/Press/Pressmeddelanden/Listan/Amorteringskrav-pa-nya-bolan1/
      "Huvudprincipen är att omvärdering av bostaden som kan ligga till grund för att räkna om belåningsgraden endast får ske vart femte år.
      Omvärdering får även ske om det skett en avsevärd värdeförändring av bostaden av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Det kan till exempel handla om en omfattande om- eller tillbyggnad."

      Mitt scenario skulle då vara tveksamt. Men vid en prisnedgång på 26% (och kanske även 16%) tror jag bankerna skulle lobba hårt för ändrade föreskrifter (typ "om ni inte ändrar föreskrifterna så konkar vi") och troligen också få det.

      Det handlar ändå inte om en lag, utan endast föreskrifter.

      Dessutom ser jag det som lite oklart om detta är minimiregler som FI nu kommer med eller absoluta regler. Får bankerna ha hårdare amorteringsregler än de som sätts i amorteringskravet? Ja, troligen. Får det även gälla omvärdering? Mja, kanske.

      Radera
    3. Läste lite mer i FI:s frågor & svar om amorteringskravet
      http://fi.se/upload/70_Press/2016/fragor-svar-amorteringskrav-2016-04-20n.pdf
      "Det är viktigt att framhålla att regleringen innebär ett minimikrav på amortering av nya bolån. Alla banker kan
      bestämma att ställa större krav på amortering än vad som krävs enligt regleringen."

      Alltså anser jag att mitt scenario är fullt rimligt när bankerna upplever stress pga prisfall.

      Radera
  6. Det har varit ett jävla tjat om räntan i media ända sedan i början av 90-talet.

    SvaraRadera
  7. Hushållen kommer vilja flytta till Hipstersöder eller slitna Bandhagen eller Bagarmossen så länge de kan, allt för att inte behöva sätta kidsen i Tensta gymnasium. Tro mig, dessa människor är skrupelfria och talar gott om att jag minsann kan bo där men sen gör de allt för att få sina ungar eller sig själva till sina hipster- och vitaområden. Kebab finns ju i Stockholms central eller ute på Götgatan eller slitna Hipsterbagarmossen också.

    Varför skulle priserna sänkas när folk är villiga att betala säkert 70-80 av levnadskostnaderna och spara in på nästan allt för att bo i hipster eller vit miljö? Förstår inte vilken trigger som gör att priserna sänks när det viktigaste för en vit svensk är att bo i en fredad zon. Skulle väl vara om räntan ökar till 10 % och Löfven skickar in 100 000 kebabtekniker i 10 år till. Då kanske även hipsterområdena har sina modulbostäder och det inte längre är värt att betala det dubbla för hipster och vit atmosfär än det mer spännande Tensta.

    Magne

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det kan bli intressanta effekter när infödda svenskar i högre grad upptäcker att de inte längre har råd att köpa bostäder i Bandhagen eller Bagarmossen och börjar söka sig till Tensta eller Hallunda. Kanske ett integrationsprojekt drivet av bostadspriser? Frågan är dock om bostadsbubblan kommer att orka hålla i sig så länge som behövs för att infödda svenskar ska börja söka sig dit.

      Radera
    2. Kommer hipstermänniskorna verkligen att flytta dit då? Åker inte medelklassen till utlandet i så fall? På nätbloggar får i alla fall jag uppfattningen att många svenskar har börjat åka till Portugal och Schweiz när berikningen har blivit för kraftig.

      Är väl bättre att du använder vita svenskar i stället för infödda då man inte kan avgöra vilken etnicitet personen har. Det är ju lättare för en mörkhyad infödd svensk med arabisk kultur att acklimatisera sig i Tensta än för en vit infödd svensk med svensk kultur. Andra och tredje generation invandrare tenderar heller inte att bli mer integrerade eller assimilerade, se siffror från Danmark som gör studier om detta som är förbjudna i Sverige. Men hela PK-maskinen börjar väl krackelera den också nu när Mona Sahlin har bestämt sig för att jihad och islamism nog trots allt är ett problem för Sverige och Europa.

      Magne

      Radera
  8. Bostadspriserna går ju i vågor. Borde gå att hitta när topparna varit under de senaste 100 åren. Fast nästan allt är givetvis annorlunda nu.

    Kan bli en störning utifrån som spräcker bubblan. Ett gigantiskt sammanbrott för internet med lång tid för återuppbyggnad eller valutaspekulation mot någon valuta som drabbar mesta internationella handel i månader eller någon snabbt omstörtande ny uppfinning som ruinerar några betydande bolag.

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
  9. Spännande blogg. Tack så mycket

    SvaraRadera

Kommentarer bör hålla sig till ämnet för den bloggartikel de hör till. Personangrepp, hets mot folkgrupp och andra kränkningar tillåts inte. Kommentarer som bara består av länkar tillåts normalt inte. Kommentarer som bryter mot reglerna kan komma att tas bort.