Bolåneräntor och andra faktorer

Idag rapporteras från Finansinspektionen bland annat att bankernas marginaler på bolånen är högre än innan finanskrisen.

En av marginalökningarna syns i ränteskillnaden på ett bolån med tre månaders löptid (rörlig ränta) och ett lån som banken tar upp på interbank-marknaden (Stibor-räntan) med samma löptid.

Denna ränteskillnad slog i taket ett par gånger efter Lehman Brothers-kraschen hösten 2008, men har sedan sommaren 2009 pendlat kring 1,1 procentenhet. Precis före Lehman-kraschen uppgick skillnaden till 0,5 procentenheter.

Detta är väl inget konstigt, utan fullt normalt att banken måste ta ut en större riskpremie på bolån. Innan finanskrisens akuta stadium var räntespreadarna löjligt låga p.g.a. närmast obefintlig riskmedvetenhet.

SvD spanar också inför 2010 och tar idag upp bostadsmarknaden. Mycket riktigt konstaterar man att räntan har en avgörande effekt på bostadspriserna. Men medan vissa verkar förutse svagt stigande bopriser p.g.a. den fortsatt låga räntan, så anser jag att räntedopingen har gjort sitt nu. Om Riksbanken skulle sänka reporäntan ytterligare ett snäpp till noll är det osannolikt att detta skulle ge lägre boräntor, då en sänkning endast skulle göras om krisen förvärras och då skulle troligen också bankernas upplåning fördyras. Därmed kan jag inte se någon annan väg än uppåt för boräntorna.

När räntedopingen är över återstår då övriga faktorer som påverkar bostadspriserna. Arbetslösheten kommer att fortsätta att öka ett tag till, även om ekonomin repar sig, det verkar de flesta vara överens om. Kraven på låntagarna kommer att skärpas, både från bankerna själva och kanske från Finansinspektionen. Det handlar om högre kontantinsats och högre amorteringsgrad. Räntan, arbetslösheten och kraven talar för lägre bopriser.

En motverkande faktor som påtalas i artikeln är bristen på bostäder, orsakad av inflyttning till storstäder samt att de stora årskullarna 1985-1994 kommer ut på marknaden. Nja, tillåt mig tvivla lite. 85:orna fyller i år 25 år och övriga av dessa årskullar är alltså yngre. Bristen på arbete talar för att dessa årskullar kommer att få bo kvar hemma längre, eller inneboende om de studerar på annan ort. Visst skulle föräldrarna kunna köpa bostäder åt sina barn, men kommer verkligen mamma och pappa att kunna och vilja belåna sig mer för detta?

Jag kommer att återkomma till mina prognoser för bostadspriserna. Som den som läst denna blogg ett tag vet gissade jag fel angående 2009, men jag anser fortfarande att det är en bostadsbubbla i Sverige, vars spräckande bara skjutits upp med ett år eller så av Riksbankens stora räntesänkningar.

[Andra bloggar om bolån, bostadsbubbla, bolåneräntor, bostadspriser]