Huspriser och taxeringsvärden

Igår kom SCB med Småhusbarometern för april, som visar att småhuspriserna den senaste månaden stigit med nästan 3% i riket, mätt med det så kallade K/T-talet.

Det borde vara uppenbart för de flesta att det inte bara går att mäta huspriser i absoluta tal, eftersom man då kan förväxla en allmän prisinflation i samhället med en uppgång för just huspriserna. Ett sätt att komma runt det, som brukar användas av SCB och Mäklarstatistik, är att titta på förhållandet mellan köpeskillingen och taxeringsvärdet för sålda hus, vilket kallas för K/T-talet. För bostadsrätter finns ju inget taxeringsvärde att jämföra mot, så där blir det knivigare. Det är väl därför som Mäklarstatistik presenterar borättspriserna (som inte är inflationsjusterade) först i sina månatliga pressmeddelanden, vilket ger mer positiva vibbar så länge priserna stiger. Låt mig gissa att när prisfallet kommit igång och hållit på i ett år eller så kommer man istället att börja presentera villapriserna först.

Problemet med K/T-talet är att taxeringsvärdena i längden baseras på marknadsvärdena för husen i ett visst område. Denna återkoppling stör jämförelsen, då man jämför priset med något som beror på priset. På längre sikt förstörs också möjligheten att göra jämförelser med hjälp av K/T-talet, då det med jämna mellanrum görs nya fastighetstaxeringar och börjar använda dem, t.ex. i denna månads Småhusbarometer. Jag använder därför istället medelpriset och inflationsjusterar det med konsumentprisindex (KPI) och resonerar som så att med tanke på att grundmaterialet är såpass stort (flera tusen husköp per månad) jämnar eventuella skillnader i husens storlek ut sig. Jag skrev lite kring tolkningar av Småhusbarometerns prisstatistik i juli förra året. Hittills har min metod följt K/T-talen ganska väl över perioder upp till ett år, varför jag tycker den är tillräckligt bra. Denna månad blev det dock en stor avvikelse. Som ni ser i diagrammet nedan sjönk de reala småhuspriserna även senaste månaden räknat med min metod.
Vad denna anomali beror på vet jag inte riktigt. Den kan också räta ut sig då siffrorna revideras nästa månad. Senaste månadens siffror är nämligen alltid mycket preliminära, vilket också SCB tydligt påpekar i pressmeddelandet. Ändå väljer någon spinndoktor på TT med tveksamma statistikkunskaper att basunera ut att priserna stiger, utan någon brasklapp för osäkerhet. Man måste också titta på lite längre sikt - en månad gör ingen trend. Därför är det bra att titta på exempelvis ett tremånaders glidande medelvärde.
Det man inte heller ska glömma är att SCB:s siffror alltid ligger cirka två månader efter Mäklarstatistik, som har de färskaste siffrorna, då Mäklarstatistik baserar sig på skrivna kontrakt, medan SCB baserar sig på "tidpunkten på köpebrevet, det vill säga den dag då köparen är ny formell ägare till den förvärvade fastigheten". SCB:s siffror blir dock mer tillförlitliga, då eventuella brutna köpekontrakt inte räknas med, samt också all försäljning som sker utan mäklare.

Mäklarstatistiks senaste siffror kom i förrgår, och enligt dem steg bopriserna generellt i landet, medan bostadsrätter i Stockholm backade i april.

Bostadsrättspriserna i centrala Stockholm föll med 2 procent och i Storstockholm med 1 procent.

Å andra sidan steg de i centrala Göteborg och Malmö med 2 respektive 3 procent. Totalt steg de med 1 procent i riket. Nu frågar sig många om det är ett trendbrott vi ser, då bostadsrätter i centrala Stockholm (Sveriges mest uppblåsta marknad) ofta visar vägen för den övriga fastighetsmarknaden. Man försöker också hitta rationaliserande förklaringar som att de lägre priserna beror på att det är fler bostäder än vanligt ute på marknaden.

Många villaägare väntade lite extra länge i år med sin försäljning, enligt mäklare ville man vänta till snön smält bort.

Men detta har inget med bostadsrättspriserna att göra, då de allra flesta bostadsrätter i centrala Stockholm inte har någon egen tomt med snö på!

Den senaste månadens börsfall kan också ha påverkat. I synnerhet i Stockholmsområdet där bopriserna är höga och en viss del av bostadsköparna också sparar i fonder eller aktier. När de faller i värde finns helt enkelt mindre kvar att lägga i insats.

Också en helt felaktig förklaring, då börserna fortfarande steg något under april. Det var nu i maj som fallet påbörjades.

Men som DN påpekar så är det för tidigt att tala om trendbrott efter bara en månad. Även om den som uttalar sig i artikeln representerar en part i målet, nämligen mäklarna. Det är som jag uppmärksammade för ett tag sedan ont om oberoende bopriskommentatorer i tidningarnas artiklar.

Nå, vi får se vartåt bopriserna drar efter den senaste tidens turbulens på finansmarknaderna. Blir detta nålen som slutligen spräcker den svenska bostadsbubblan?

[Andra bloggar om bostadspriser, bostadsbubbla, bostadsrätter, statistik]